Simulateur de rentabilité locative

Calcul de rentabilité locative : brut, net et net-net

Le simulateur restitue trois niveaux de rendement, car ce sont trois indicateurs distincts qu'aucun investisseur ne devrait confondre.

• Rendement brut : (loyers annuels / prix d'achat total) × 100. Indicateur d'attractivité initiale, utile pour comparer rapidement deux biens, mais largement surévalué.
• Rendement net : déduit la taxe foncière, les charges non récupérables (10 à 15 % du loyer en moyenne), l'assurance PNO, les frais de gestion locative (6 à 8 % TTC) et la provision pour vacance locative (1 mois sur 12 = 8,3 %).
• Rendement net-net : intègre l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale et les prélèvements sociaux relevés à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026 (loi de finances 2026). C'est le seul chiffre qui reflète ce que vous toucherez réellement en fin de mois.

Sur un T2 à 180 000 € loué 750 €/mois à Marseille, l'écart entre le brut (5 %) et le net-net (≈ 2,3 % en TMI 30 %) atteint 270 points de base. Sans cette distinction, la décision d'investir est faussée.

Choix de fiscalité : LMNP, micro-foncier, réel, SCI à l'IS

Le régime fiscal pèse autant que le prix d'achat sur la rentabilité finale. Quatre régimes à connaître :

• LMNP micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée longue durée, plafond de recettes porté à 83 600 € depuis 2026. Pour les meublés de tourisme non classés (type Airbnb), le plafond est tombé à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 % (loi Le Meur appliquée en 2025-2026).
• LMNP régime réel : déduction des charges réelles + amortissement du bien (sur 25 à 40 ans) et du mobilier (5 à 10 ans). Permet souvent un résultat fiscal nul pendant 7 à 10 ans, donc des prélèvements sociaux quasi inexistants sur cette période.
• Micro-foncier (location nue) : abattement forfaitaire de 30 %, plafond 15 000 € de loyers. Au-delà, régime réel obligatoire (déficit foncier déductible jusqu'à 10 700 € du revenu global).
• SCI à l'IS : impôt sur les sociétés à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %. Utile pour réinvestir et capitaliser, mais fiscalité de plus-value lourde à la revente.

Cash-flow immobilier mensuel et annuel

Le cash-flow est ce qui rentre — ou sort — de votre compte chaque mois après remboursement du crédit. Le simulateur le calcule selon :

Cash-flow mensuel = Loyer net de charges − Mensualité crédit − Impôt mensualisé

Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance. Un cash-flow neutre (= 0) reste acceptable si l'effort d'épargne est compensé par la constitution de patrimoine. Un cash-flow négatif est viable uniquement si la stratégie est explicitement patrimoniale et défiscalisante (LMP, déficit foncier massif).

Sur un investissement à 200 000 € financé à 100 % sur 25 ans à 3,4 % (taux moyen avril 2026), la mensualité tourne autour de 990 €. Pour atteindre l'autofinancement, il faut un loyer net de charges supérieur à 990 € — ce qui exclut mécaniquement Paris, Lyon ou Bordeaux pour un studio.

Calcul de votre taux d'endettement

Depuis les recommandations du HCSF maintenues en 2026, le taux d'endettement plafonne à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Les banques disposent d'une marge dérogatoire pour 20 % de leur production, principalement réservée aux primo-accédants en résidence principale.

Le simulateur intègre 70 % des loyers prévisionnels au calcul (méthode différentielle pratiquée par la majorité des banques), pas 100 %, pour anticiper vacance et charges. C'est un point négligé par la plupart des outils gratuits, qui surestiment la capacité d'emprunt de 15 à 20 %.

Frais de notaire et coûts d'acquisition

Les frais d'acquisition représentent l'un des deux ou trois postes les plus sous-estimés par les investisseurs débutants. Le simulateur intègre :

• Frais de notaire : 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf (VEFA). Composés à 80 % de droits de mutation reversés au département et à la commune — la part réelle de rémunération du notaire est minoritaire.
• Frais d'agence : 4 à 8 % du prix, négociables et désormais explicitement affichés depuis la loi ALUR.
• Frais de dossier bancaire : 1 000 à 1 500 € en moyenne, souvent négociables jusqu'à 0 € via un courtier.
• Garantie : caution (Crédit Logement, environ 1,3 % du capital emprunté) ou hypothèque (1,5 à 2 %).
• Travaux : à intégrer en cohérence avec le DPE — un bien classé F ou G nécessite des travaux pour rester louable au-delà de 2028 (interdiction de location progressive).

Un bien affiché à 200 000 € coûte en réalité 220 000 à 225 000 € tout compris. Cet écart de 10 à 12 % impacte directement le rendement brut affiché.

Comment calculer le rendement d'un bien locatif ?

Trois formules à appliquer dans l'ordre, du plus optimiste au plus réaliste.

Formule du rendement brut

Rendement brut = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat total × 100

Le prix d'achat doit inclure les frais de notaire et d'agence, sinon le chiffre est tronqué. Exemple : un appartement payé 150 000 € + 12 000 € de frais, loué 700 €/mois → (700 × 12) / 162 000 × 100 = 5,19 %.

Formule du rendement net (après charges)

Rendement net = (Loyer annuel − Charges annuelles) / Prix d'achat total × 100

Les charges à déduire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO (80 à 150 €/an), frais de gestion (6 à 8 % TTC du loyer), provision vacance (1 mois sur 12), provision travaux (5 à 10 % du loyer annuel selon l'âge du bien).

Sur l'exemple précédent : 8 400 € de loyers − 2 200 € de charges = 6 200 € / 162 000 € = 3,83 %. L'écart avec le brut atteint déjà 136 points de base.

Formule du rendement net-net (après impôt et prélèvements sociaux)

Rendement net-net = (Loyer annuel − Charges − Impôt − Prélèvements sociaux) / Prix d'achat total × 100

C'est la formule la plus exigeante mais la seule qui ait une valeur décisionnelle. Reprenons l'exemple, propriétaire en TMI 30 %, location nue micro-foncier :

• Base imposable après abattement 30 % : 8 400 × 0,7 = 5 880 €
• IR : 5 880 × 30 % = 1 764 €
• Prélèvements sociaux : 5 880 × 17,2 % (foncier, non LMNP) = 1 011 €
• Rendement net-net : (8 400 − 2 200 − 1 764 − 1 011) / 162 000 = 2,11 %

Le même bien en LMNP réel, avec amortissement, descend l'impôt à zéro pendant 8 à 10 ans, et fait grimper le net-net à 3,83 %. Le choix de régime fiscal compte ici pour 170 points de base.

Quel est un bon taux de rendement locatif net ?

Aucune réponse universelle : la cible dépend de votre stratégie patrimoniale et de la nature de la location.

Seuil de rentabilité selon votre stratégie patrimoniale

• Stratégie patrimoniale (capital + revente) : un rendement net de 3 à 4 % suffit si la zone géographique présente un fort potentiel d'appréciation. Lyon, Bordeaux ou Nantes correspondent à ce profil.
• Stratégie cash-flow (revenus complémentaires) : viser 5 % net minimum, idéalement 6 à 7 %. Saint-Étienne, Mulhouse, Le Mans, Limoges entrent dans cette catégorie.
• Stratégie défiscalisante : le rendement compte moins que la baisse d'impôt générée (LMP, déficit foncier, Denormandie). Un net à 2,5 % peut rester pertinent si vous économisez 4 000 € d'impôt par an.

Robin Eldin (chaîne ProjetLocatif) parle régulièrement d'un seuil plancher autour de 7 % brut pour viser l'autofinancement total — une heuristique utile, à pondérer par le coût du crédit.

Rendement net cible selon le type de location

• Location nue : rendement net cible entre 3,5 % et 5 %. Stable, peu de gestion, mais fiscalité du foncier moins clémente.
• Location meublée longue durée (LMNP) : 4,5 % à 6,5 % net. Le régime réel avec amortissement est l'optimum fiscal pour la majorité des investisseurs.
• Courte durée (Airbnb classé) : 7 % à 12 % brut, mais charges et gestion lourdes, et plafond micro-BIC ramené à 83 600 € pour les meublés de tourisme classés (loi Le Meur).

Taux de rentabilité moyen d'un bien locatif en France

Le rendement locatif brut moyen en France se situe autour de 4,78 % sur les données consolidées 2025 (étude Lokimo, février 2026). Niveau supérieur à 2022-2023, mais encore en deçà du pic de 2021 (4,95 %).

Rendement locatif actuel par grande ville en 2026

Hiérarchie 2026 des grandes métropoles, données moyennes brutes (étude Lokimo, 2021-2025) :

Les villes moyennes (Mulhouse, Saint-Étienne, Châlons-en-Champagne, Le Mans, Béziers) affichent des rendements bruts de 7 à 11 %, mais avec une tension locative et un potentiel d'appréciation plus contrastés.

Zone tendue vs zone détendue : impact sur le rendement

• Zone tendue (A bis, A, B1) : prix élevés, rendement modéré (3 à 5 %), mais vacance locative faible (< 5 %) et appréciation du capital plus marquée. Encadrement des loyers à anticiper (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.).
• Zone détendue (B2, C) : prix accessibles, rendement élevé (6 à 11 %), mais vacance plus volatile (5 à 12 %), DPE souvent dégradé, et marché de revente plus étroit.

Le bon rendement n'est pas le plus élevé : c'est celui qui survit à 3 mois de vacance et 8 000 € de travaux imprévus sans dégrader votre cash-flow.

Optimiser sa rentabilité locative

Réduire les frais d'acquisition

• Négocier les frais d'agence (4 à 8 %, souvent baissables de 1 à 2 points).
• Acheter de particulier à particulier pour économiser l'agence entière (10 000 € sur un bien à 150 000 €).
• Faire jouer la concurrence sur les frais de dossier bancaire et privilégier la caution Crédit Logement (1,3 %) plutôt que l'hypothèque.
• Vérifier que le bien n'est pas classé F ou G : les travaux DPE à venir sont à intégrer en négociation.

Maximiser le loyer sans surévaluer

L'Observatoire des Loyers et les données ADIL/ANIL donnent les médianes par typologie et quartier. Surévaluer le loyer de 50 €/mois entraîne en moyenne 2 mois de vacance supplémentaire — soit une perte nette de 1 400 € sur l'année. Selon l'Insee, les loyers ont progressé en moyenne de +1,7 % entre janvier 2025 et janvier 2026, un repère utile pour fixer la révision annuelle.

Limiter la vacance locative

• Sélectionner les locataires sur dossier solide (revenus = 3× le loyer, garant Visale possible pour les jeunes actifs).
• Préférer la location meublée en zone étudiante : turnover plus rapide mais vacance plus courte (< 2 semaines en pratique).
• Garantie loyers impayés (GLI) : 2 à 4 % du loyer annuel, déductible au régime réel.