Calculateur de frais de notaire : ancien, neuf et terrain (barème 2026)

Que sont les frais de notaire ?

Le terme « frais de notaire » est en réalité impropre : on devrait plutôt parler de frais d'acquisition. Lors d'une transaction immobilière, l'acquéreur verse au notaire une somme globale qui couvre quatre postes distincts, dont seule une fraction rémunère effectivement l'officier public.

Selon les chiffres communiqués par le Conseil Supérieur du Notariat (CSN), la ventilation moyenne pour un achat dans l'ancien à 200 000 € s'établit comme suit :

• ~80 % de taxes reversées à l'État, au département et à la commune (droits de mutation à titre onéreux, dits DMTO)
• ~10 % d'émoluments : la rémunération réglementée du notaire
• ~8 % de débours : frais administratifs avancés (cadastre, géomètre, état hypothécaire, publicité foncière)
• ~2 % de contributions et formalités annexes

Autrement dit, sur 15 800 € de « frais de notaire » payés pour un bien ancien à 200 000 €, le notaire encaisse moins de 1 600 € pour son cabinet, le reste étant reversé aux administrations publiques.

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Les 4 composantes : émoluments, droits, débours, contribution

Le montant final résulte de l'addition de quatre lignes distinctes, chacune obéissant à un régime juridique propre :

1. Émoluments du notaire — fixés par décret, barème dégressif à 4 tranches.
2. Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) — 5,80 % en moyenne pour l'ancien, dont 5,09 % part départementale (5,59 % depuis l'application de la majoration loi de finances 2025), 1,20 % part communale et 2,37 % de frais d'assiette et de recouvrement.
3. Débours — sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acquéreur (extrait cadastral, géomètre-expert, état hypothécaire, publicité foncière). Compte généralement entre 800 € et 1 400 €.
4. Contribution de sécurité immobilière (CSI) — 0,10 % du prix d'acquisition, perçue par l'État pour l'inscription au service de la publicité foncière (article 879 du CGI).

Émoluments réglementés vs honoraires libres (loi Macron 2015)

La loi Macron du 6 août 2015 a redéfini la rémunération des notaires en distinguant deux blocs :

• Émoluments réglementés : pour les actes obligatoires (vente, prêt, donation), le tarif est fixé par décret. Le notaire ne peut pas y déroger à la hausse. Depuis le décret n°2024-159, une remise jusqu'à 20 %est autorisée sur la part des émoluments correspondant à la portion du prix supérieure à 100 000 € (le précédent décret limitait cette remise à 10 % au-delà de 150 000 €).
• Honoraires libres : pour les prestations de conseil, de négociation immobilière ou de rédaction d'actes non tarifés. Ces honoraires se négocient librement avec le client et doivent faire l'objet d'une convention écrite préalable.

Le barème dégressif officiel des émoluments

Le barème en vigueur en 2026, conformément au décret n°2024-159 du 25 février 2024, applique quatre tranches dégressives sur le prix d'acquisition :

À ce montant s'ajoute la TVA à 20 %.

Exemple chiffré pour un bien à 200 000 € :

• 6 500 × 3,870 % = 251,55 €
• 10 500 × 1,596 % = 167,58 €
• 43 000 × 1,064 % = 457,52 €
• 140 000 × 0,799 % = 1 118,60 €
• Total émoluments HT : 1 995,25 € — TTC : 2 394,30 €

Les droits de mutation (DMTO) en 2026

Les DMTO constituent de loin le poste le plus lourd. Pour l'ancien, le taux global standard atteint 5,80 % du prix de vente, décomposé comme suit (source : Service-Public.fr et article 1594 D du Code général des impôts) :

• 4,50 % au titre du département (taux de base)
• 0,50 % ajoutés par la majoration optionnelle votée par 81 départements depuis 2014
• 1,20 % au profit de la commune
• 2,37 % de frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État

Depuis la loi de finances pour 2025, les départements peuvent relever leur taux de 0,5 point supplémentaire jusqu'au 31 mars 2028, portant le DMTO global de 5,80 % à 6,30 % dans les départements qui ont voté cette hausse. Sur un bien à 250 000 €, l'écart représente 1 250 € supplémentaires.

À l'inverse, trois départements maintiennent le taux historique réduit de 5,09 % (4,50 % part départementale, sans majoration) : l'Indre, le Morbihan et Mayotte. Pour un acquéreur arbitrant entre deux biens situés dans des départements limitrophes, l'économie peut atteindre 1 800 € sur un achat à 250 000 €.

Frais de notaire dans le neuf vs dans l'ancien

Dans l'ancien : 7 % à 8 % du prix

L'achat d'un logement ancien (au sens fiscal : achevé depuis plus de 5 ans, ou ayant déjà fait l'objet d'une mutation à titre onéreux après achèvement) supporte les DMTO à taux plein. Le total des frais d'acquisition se situe entre 7 % et 8 % du prix de vente, selon le département et le montant exact des débours.

Dans le neuf : 2 % à 3 % du prix (frais réduits)

Pour un logement neuf vendu par un promoteur, le prix de vente inclut déjà la TVA à 20 % (collectée par le vendeur et reversée au Trésor). Les droits de mutation tombent alors à un taux réduit de 0,715 % au titre de la taxe de publicité foncière (article 1594 F quinquies du CGI). Résultat : les « frais de notaire » totaux représentent 2 % à 3 % du prix, soit une économie d'environ 5 points par rapport à l'ancien.

Exemple pour un appartement neuf à 200 000 € :

• Émoluments TTC : 2 394 €
• Droits réduits 0,715 % : 1 430 €
• CSI 0,10 % : 200 €
• Débours estimés : 1 000 €
• Total : ~5 024 € (soit 2,5 % du prix)

VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)

La VEFA bénéficie du même régime de frais réduits que le neuf clé en main. Particularité : les frais de notaire sont dus en totalité à la signature de l'acte authentique, alors que le prix du bien est payé par appels de fonds échelonnés au fur et à mesure de l'avancement des travaux. L'acquéreur doit donc disposer de la trésorerie correspondante dès le départ.

Terrain à bâtir

Le régime des frais de notaire sur un terrain à bâtir dépend de la qualité du vendeur :

• Vendeur particulier : DMTO à taux plein (5,80 % à 6,30 %), comme dans l'ancien.
• Vendeur professionnel (aménageur, lotisseur) assujetti à la TVA : droits réduits à 0,715 %, comme dans le neuf, avec TVA sur le prix de vente.

Cette distinction peut représenter plus de 5 % d'écart sur le coût total d'acquisition d'une parcelle.

Frais de notaire en cas de donation/succession

Les donations et successions obéissent à un barème fiscal distinct, intégrant les droits de mutation à titre gratuit (DMTG) et les abattements en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). Pour le détail, voir le simulateur donation/succession sur Service-Public.fr.

Combien coûtent les frais de notaire selon le prix du bien ?

Tableau de référence : frais par prix d'achat

Estimations indicatives 2026, hors variations départementales et hors mobilier déductible.

Frais de notaire pour une maison à 200 000 € (cas chiffré)

Achat dans l'ancien :

• Émoluments TTC : 2 394 €
• DMTO 5,80 % : 11 600 €
• CSI 0,10 % : 200 €
• Débours : ~1 200 €
• Formalités annexes : ~400 €
• Total : ~15 794 € (soit 7,9 % du prix)

Achat dans le neuf :

• Émoluments TTC : 2 394 €
• Droits 0,715 % : 1 430 €
• CSI 0,10 % : 200 €
• Débours : ~1 000 €
• Formalités : ~400 €
• Total : ~5 424 € (soit 2,7 % du prix)

Frais de notaire pour un appartement à 200 000 €

Le calcul est strictement identique à celui d'une maison : la nature du bien (maison ou appartement) n'entre pas dans le barème. Seuls le prix, le caractère neuf/ancien et le département modifient le résultat. Comptez environ 15 800 € dans l'ancien et 5 800 € dans le neuf pour un T3 acquis 200 000 €.

Studio à 100 000 € et T3 à 300 000 €

• Studio à 100 000 € (ancien) : ~8 100 € (8,1 % du prix). Le taux apparent est plus élevé car la part fixe des émoluments et débours pèse davantage en pourcentage sur les petits montants.
• T3 à 300 000 € (ancien) : ~23 700 € (7,9 % du prix).

Charges exclues du calcul des frais de notaire

L'assiette des DMTO et des émoluments se calcule sur le prix « net vendeur » du seul bien immobilier. Plusieurs postes peuvent en être légalement déduits, à condition d'être identifiés dans le compromis et facturés séparément :

• Mobilier détachable : cuisine équipée non encastrée, électroménager, dressing, salon, literie. La déduction est tolérée par l'administration fiscale jusqu'à 5 % du prix du bien, sur présentation d'un inventaire chiffré et justificatifs (factures, photos).
• Honoraires d'agence si la commission est contractuellement à la charge de l'acquéreur et mentionnée distinctement dans le mandat et le compromis.
• Travaux et options non actés dans la vente (aménagements futurs, équipements à venir).
• Charges de copropriété récupérées au prorata temporis par le syndic, qui ne sont pas dues au vendeur mais à la copropriété.

Comment réduire ses frais de notaire ?

Acheter dans le neuf (économie ~5 points)

À prix égal, le passage de l'ancien au neuf fait passer la facture de ~7,5 % à ~2,5 % du prix, soit une économie de 10 000 € sur un bien à 200 000 €. Cet avantage est en partie compensé par un prix au m² souvent supérieur dans le neuf (de 15 % à 25 % selon les zones).

Déduire le mobilier de l'assiette taxable

Sur un bien meublé (cuisine équipée, électroménager), la déduction d'un mobilier inventorié à 5 % du prix réduit les DMTO de 5 % × 5,80 % = 0,29 % du prix. Sur un bien à 250 000 €, l'économie atteint environ 725 €.

Acheter dans un département à DMTO réduit

L'Indre, le Morbihan et Mayotteappliquent un DMTO de 5,09 % au lieu de 5,80 %. Différentiel : 0,71 point de prix, soit 1 775 € sur un bien à 250 000 €.

Demander une remise sur les émoluments au-delà de 100 000 €

Depuis le décret n°2024-159, le notaire peut accorder une remise jusqu'à 20 % sur la fraction des émoluments correspondant à la portion du prix dépassant 100 000 €. Le notaire conserve toutefois la liberté d'accepter ou refuser cette remise — elle se demande, elle ne s'impose pas. Sur un bien à 500 000 €, cette remise peut représenter plusieurs centaines d'euros.

Acheter en HLM, terre agricole ou via la SAFER

Plusieurs régimes spéciaux ouvrent droit à des taux décotés :

• Achats en accession sociale (HLM) : DMTO réduits à 0,715 %.
• Terres agricoles via la SAFER ou en zone de revitalisation rurale (ZRR) : exonération partielle ou totale possible.

Négocier les honoraires libres de négociation

Quand le notaire intervient comme négociateur immobilier (et non comme rédacteur d'acte), ses honoraires sont libres. Ils doivent faire l'objet d'une convention écrite et peuvent se négocier — pratique courante à hauteur de 10 % à 15 %.

Comment contester ou faire vérifier les frais de notaire ?

Quatre voies de recours sont ouvertes à l'acquéreur qui conteste le montant facturé :

1. Exiger un décompte détaillé poste par poste, conformément à l'article R444-44 du Code de commerce. Le notaire est tenu de remettre un état détaillé sur demande.
2. Vérifier le barème appliqué via le simulateur officiel du Conseil Supérieur du Notariat.
3. Saisir la Chambre des Notaires du département compétent en cas de litige amiable.
4. Saisir le procureur de la République près le tribunal judiciaire, qui exerce un pouvoir disciplinaire sur les notaires (article 4 de l'ordonnance du 28 juin 1945).

Protection de l'acheteur : ce que prévoit la loi SRU

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 (dite loi SRU) a renforcé la protection de l'acquéreur immobilier sur cinq volets majeurs.

Délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 CCH)

Depuis la loi Macron de 2015, qui a porté le délai initial de 7 à 10 jours, l'acquéreur non-professionnel d'un logement dispose d'un droit de rétractation à compter de la notification du compromis. Aucune justification n'est requise, aucune indemnité n'est due. La rétractation s'effectue par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

Interdiction de versement préalable à un vendeur non-professionnel

Aucun versement (acompte, dépôt de garantie, indemnité d'immobilisation) ne peut être exigé ou reçu par un vendeur particulier pendant le délai de rétractation. Cette règle protège l'acquéreur des situations où la pression financière l'empêcherait d'exercer son droit de rétractation.

Cadre du versement préalable à un professionnel (séquestre)

Lorsque le vendeur est un professionnel ou que le compromis est rédigé par un notaire/agent immobilier, un acompte peut être versé, mais il doit obligatoirement être placé sur un compte séquestre (notaire, séquestre judiciaire ou Caisse des Dépôts). Cet acompte est généralement compris entre 5 % et 10 % du prix.

Carnet d'entretien obligatoire en copropriété

Pour tout achat en copropriété, le syndic doit fournir le carnet d'entretien retraçant l'historique des travaux et entretiens de l'immeuble (article L721-2 CCH). Ce document est annexé au compromis.

Obligations comptables et juridiques renforcées

La loi SRU a également renforcé la transparence en imposant la communication du règlement de copropriété, des 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale, du montant des charges couranteset de l'éventuelle procédure judiciaire en cours.

Frais de notaire et financement : intégrer ces frais à votre plan

Les frais de notaire représentent un poste budgétaire à anticiper dès la phase de simulation de votre projet immobilier. Selon les données publiées par Pretto et la Banque de France, la quasi-totalité des banques exige aujourd'hui un apport couvrant a minima les frais d'acquisition.

Apport personnel minimum : prévoir 10 % du prix pour les frais

La règle de marché courante consiste à prévoir un apport personnel équivalent à 10 % du prix d'achat, destiné à couvrir les frais de notaire, les frais de garantie hypothécaire et les frais de dossier bancaire. Sur un projet à 250 000 €, cela représente 25 000 € d'épargne disponible.

Taux d'endettement HCSF 35 % et impact sur la capacité d'achat

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) plafonne le taux d'endettement à 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse) et la durée maximale du crédit à 25 ans (27 ans pour le neuf ou avec travaux). Ces règles limitent mécaniquement la capacité d'emprunt et déterminent le montant maximal des frais de notaire absorbables.

Situation financière et stabilité professionnelle exigée par la banque

Outre le taux d'endettement, les banques évaluent la stabilité de l'emploi (CDI confirmé, ancienneté ≥ 3 ans, fonction publique), le reste à vivre (≥ 800 € par adulte et 300 € par enfant en moyenne) et la régularité de l'épargne. Un primo-accédant aux comptes irréguliers verra son dossier rejeté même avec un taux d'endettement à 30 %.

L'assurance emprunteur, poste à optimiser

L'assurance emprunteur représente entre 0,1 % et 0,5 % du capital emprunté par an. Sur un prêt de 225 000 € sur 25 ans, l'écart entre une assurance bancaire à 0,40 % et une délégation externe à 0,15 % atteint environ 14 000 € sur la durée du prêt. Depuis la loi Lemoine du 1er juin 2022, la résiliation est possible à tout moment, sans frais.

Comment utiliser notre simulateur de frais de notaire

Étape 1 : renseigner le prix du bien

Saisissez le prix net vendeur hors honoraires d'agence si ceux-ci sont à la charge du vendeur. Si l'agence est à la charge de l'acquéreur, vous pouvez les inclure ou les exclure selon votre stratégie de négociation.

Étape 2 : choisir le type (neuf ou ancien)

Le choix du type de bien conditionne le taux des droits de mutation appliqué : 5,80 % pour l'ancien (taux standard hors majoration départementale), 0,715 % pour le neuf et la VEFA.

Lecture du résultat détaillé poste par poste

Le simulateur affiche le total ventilé sur les principales lignes (émoluments, taxes/DMTO, débours, formalités) et le pourcentage du prix correspondant. Vous disposez ainsi d'un chiffrage indicatif à présenter à votre notaire ou à votre banque dans le cadre d'un plan de financement.

Frais de notaire en 2026 : ce qui a changé

Trois évolutions réglementaires impactent directement le calcul des frais de notaire en 2026 :

1. Décret n°2024-159 du 25 février 2024 — nouveau barème des émoluments en vigueur depuis le 1er mars 2024. Maintien des quatre tranches dégressives historiques, mais élargissement de la possibilité de remise : jusqu'à 20 % (contre 10 % auparavant) sur les émoluments correspondant à la part du prix au-delà de 100 000 € (contre 150 000 € auparavant). Texte intégral disponible sur Légifrance.
2. Loi de finances pour 2025 (article 116) — autorisation donnée aux conseils départementaux de relever leur taux de DMTO de 0,5 point supplémentaire pour 3 ans, jusqu'au 31 mars 2028. La majorité des départements ayant voté la hausse, le taux global passe de 5,80 % à 6,30 %. Sur un bien à 250 000 €, surcoût d'environ 1 250 €.
3. Exonération primo-accédants — la même loi de finances 2025 autorise les départements à voter une exonération ou un taux réduit de DMTO pour les primo-accédants achetant leur résidence principale. À vérifier département par département.

Impact 2026 sur le budget moyen : pour un achat médian à 250 000 € dans l'ancien, les frais de notaire atteignent désormais 20 500 € à 22 000 € selon les départements, contre 19 500 € en 2024. L'écart se creuse pour les biens haut de gamme.