Calculateur de capacité d'emprunt immobilier : combien puis-je emprunter en 2026 ?

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt désigne le montant maximal qu'une banque accepte de vous prêter sur la base de vos revenus, sans dépasser un taux d'endettement de 35 % assurance comprise. Ce plafond est fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis l'arrêté du 28 janvier 2022, et confirmé sans assouplissement pour 2026.

Attention à ne pas confondre capacité d'emprunt et capacité d'achat. La capacité d'achat correspond au prix maximal du bien que vous pouvez signer chez le notaire :

Capacité d'achat = capacité d'emprunt + apport personnel − frais de notaire − frais d'agence

Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf (source : Conseil Supérieur du Notariat). Les frais d'agence — négociables — oscillent entre 4 et 6 % côté acquéreur. Un acheteur disposant de 200 000 € de capacité d'emprunt et 30 000 € d'apport ne signe donc pas un bien à 230 000 € : après frais, sa capacité d'achat réelle plafonne autour de 215 000 € dans l'ancien.

Connaître sa capacité d'emprunt est l'étape zéro de tout projet immobilier : c'est elle qui détermine la fourchette de prix à viser, les quartiers accessibles, et le type de bien (T2, T3, maison) à rechercher avant même de prendre rendez-vous chez un notaire ou un agent.

Comment calculer ma capacité d'emprunt ? (la formule)

La formule du taux d'endettement (norme HCSF 35 %)

Le calcul tient en une ligne :

Taux d'endettement = (charges mensuelles totales / revenus nets mensuels) × 100 ≤ 35 %

Les charges mensuelles intègrent la mensualité du futur prêt immobilier assurance emprunteur comprise, à laquelle s'ajoutent les autres crédits en cours. Concrètement, pour un foyer disposant de 4 800 € nets mensuels sans autre crédit :

• Mensualité maximale autorisée : 4 800 € × 35 % = 1 680 €/mois
• À 3,41 % TAEG sur 25 ans assurance incluse : capital empruntable ≈ 335 000 €

Les revenus pris en compte

Toutes les rentrées d'argent ne pèsent pas le même poids dans le calcul bancaire :

• Salaires nets en CDI hors période d'essai : retenus à 100 %.
• Primes contractuelles annualisées et 13ᵉ mois : retenus à 100 % s'ils figurent au contrat de travail.
• Bonus et primes variables : pondérés à 50-70 % selon la régularité observée sur les 3 derniers bulletins.
• Revenus locatifs : pondérés à 70 % en moyenne (pour couvrir vacance, charges et impayés). Certaines banques montent à 80 % pour un bien loué depuis plus de 3 ans avec bail meublé.
• Revenus non-salariés (BIC/BNC, TNS, libéraux) : moyenne lissée sur les 3 derniers exercices, après abattement micro-fiscal le cas échéant.
• Pensions et rentes : retenues à 100 % si elles sont versées à vie ou jusqu'à un terme post-emprunt.

Un investisseur déclarant 1 200 € de loyers brut/mois n'apporte donc que 840 € au calcul bancaire — un écart majeur que les simulateurs naïfs oublient.

Les charges déduites

• Crédits en cours : prêt auto, prêt étudiant, crédit conso, LOA — toute mensualité de plus de 12 mois restants est intégrée.
• Pensions alimentaires versées sur décision de justice.
• Loyer actuel si vous conservez votre résidence principale après l'achat (cas d'un investissement locatif).

Un crédit auto à 250 €/mois sur un foyer à 4 800 € de revenus diminue mécaniquement la mensualité immobilière disponible à 1 430 € (au lieu de 1 680 €), soit une perte de capacité d'environ 50 000 € sur 25 ans.

L'importance du reste à vivre

Le taux d'endettement n'est pas le seul critère. Les banques calculent également le reste à vivre : ce qui demeure dans le budget une fois toutes les charges fixes payées. Seuils indicatifs retenus par la majorité des établissements :

• Adulte seul : 800 à 1 000 €/mois minimum
• Couple : 1 200 à 1 500 €/mois
• Par enfant à charge : 300 à 400 €/mois supplémentaires

Deux ménages affichant le même taux d'endettement de 33 % n'obtiennent donc pas la même réponse : un couple sans enfant à 6 000 € de revenus laisse 4 000 € de reste à vivre, là où un couple avec trois enfants à 3 500 € de revenus n'en conserve que 2 345 €. Le second dossier peut être refusé malgré le respect formel du plafond HCSF.

Combien puis-je emprunter selon mon salaire ?

Tableau capacité d'emprunt par salaire net (taux Banque de France avril 2026)

Calculs effectués sur la base d'un TAEG moyen de 3,45 % assurance comprise (taux moyen Banque de France/Observatoire Crédit Logement avril 2026), mensualité fixée à 35 % du revenu net, sans autre crédit en cours.

Ces montants supposent un dossier acceptable selon les critères HCSF : CDI confirmé, apport ≥ 10 %, comportement bancaire propre, et un reste à vivre suffisant.

Quel crédit puis-je obtenir avec 2 000 € de salaire ?

Avec 2 000 € nets mensuels, la mensualité maximale autorisée s'élève à 700 € assurance comprise. Aux taux d'avril 2026 :

• Sur 20 ans à 3,27 % : capital empruntable ≈ 121 000 €
• Sur 25 ans à 3,41 % : capital empruntable ≈ 140 000 €

Avec 10 % d'apport (14 000 €) et en intégrant les frais de notaire dans l'ancien, votre capacité d'achat tourne autour de 145 000 € sur 25 ans. Suffisant pour un T2 en zone B2 (province), un studio en première couronne francilienne ou un T3 en zone B1 hors marchés tendus. En zone A (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille intra-muros), ce budget reste serré.

Levier pour aller plus loin : ajouter un co-emprunteur, ou mobiliser un PTZ si vous êtes primo-accédant en zone éligible (PTZ élargi à l'ensemble du territoire dans le neuf depuis le 1er avril 2025).

Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € ?

Question parmi les plus posées (PAA Google). Réponse chiffrée aux taux d'avril 2026 :

• Sur 25 ans à 3,41 % : mensualité ≈ 998 €/mois → revenu minimum ≈ 2 850 € nets/mois
• Sur 20 ans à 3,27 % : mensualité ≈ 1 156 €/mois → revenu minimum ≈ 3 300 € nets/mois
• Sur 15 ans à 3,16 % : mensualité ≈ 1 400 €/mois → revenu minimum ≈ 4 000 € nets/mois

Le passage de 20 à 25 ans réduit le salaire requis de 450 € (≈ 14 %), mais alourdit le coût total du crédit d'environ 25 000 € d'intérêts cumulés. Arbitrage classique entre accès à la propriété aujourd'hui et coût total demain.

Quel salaire pour 150 000 €, 250 000 € et 300 000 € ?

Repères pour un primo-accédant ciblant un 3-pièces en zone B1 (Toulouse, Nantes, Rennes hors hyper-centre) : compter 250 000 à 300 000 € de budget total. Un couple à 5 500 € nets cumulés rentre sans difficulté dans le calcul HCSF sur 25 ans.

Exemples concrets de calcul de capacité d'emprunt

Cas 1 : célibataire CDI à 2 000 € net, sans crédit

• Revenu net : 2 000 €/mois — Charges en cours : 0 €
• Mensualité disponible (35 %) : 700 €/mois
• Sur 25 ans à 3,41 % : capacité d'emprunt ≈ 140 000 €
• Apport : 14 000 € (10 %) + frais de notaire estimés
• Capacité d'achat dans l'ancien : ≈ 145 000 €

Profil typique d'un primo-accédant urbain en province ou zone B2. La banque demandera vraisemblablement un apport supérieur à 10 % (15-20 % préféré sur ce niveau de revenu) et examinera de près le reste à vivre — qui descend à environ 1 300 €/mois une fois la mensualité ponctionnée.

Cas 2 : couple 4 500 € net, 1 enfant, crédit auto 250 €/mois

• Revenus cumulés : 4 500 €/mois — Crédit auto : 250 €/mois (encore 18 mois)
• Mensualité disponible (35 %) : 4 500 × 0,35 = 1 575 € − 250 € = 1 325 €/mois
• Sur 25 ans à 3,41 % : capacité d'emprunt ≈ 265 000 €
• Reste à vivre projeté : 4 500 − 1 575 = 2 925 €/mois → confortable pour un foyer de 3 personnes (seuil indicatif ≈ 2 100 €)

Note pratique : si le crédit auto se termine dans moins de 12 mois, certaines banques l'excluent du calcul, libérant l'équivalent de 50 000 € de capacité supplémentaire. Levier souvent ignoré par les emprunteurs.

Cas 3 : investisseur locatif (revenus locatifs pondérés à 70 %)

• Salaire net : 3 200 €/mois
• Loyer perçu sur bien locatif n°1 : 850 €/mois → retenu à 595 € (pondération 70 %)
• Crédit du bien n°1 en cours : 480 €/mois
• Revenus retenus : 3 200 + 595 = 3 795 €/mois
• Charges retenues : 480 €/mois
• Mensualité disponible (35 %) : 3 795 × 0,35 − 480 = 848 €/mois
• Sur 25 ans à 3,41 % : capacité d'emprunt ≈ 170 000 € pour l'opération n°2

La règle dite du différentiel locatif (calcul avec déduction du loyer perçu) reste rare en 2026 : la grande majorité des banques applique la méthode classique d'intégration. Pour des dossiers multi-lots (3 biens et plus), un courtier spécialisé en patrimonial — type Pretto Patrimoine ou Boursorama Patrimoine — peut faire jouer le différentiel et débloquer des dossiers refusés en réseau bancaire classique.

Comment les banques évaluent votre dossier au-delà du taux d'endettement

Le 35 % HCSF est une condition nécessaire mais pas suffisante. Sept critères complémentaires entrent dans le scoring bancaire.

Nature des revenus

Un CDI à 3 000 € net depuis 8 ans dans une grande entreprise ne pèse pas la même chose qu'un freelance facturant 3 000 € depuis 14 mois. Les banques pondèrent la stabilité prévisible : ancienneté, secteur d'activité (la fonction publique reste prime, l'événementiel ou la restauration sont décotés), nature du contrat (CDI > CDD > intérim > freelance).

Stabilité financière (CDI, ancienneté, période d'essai)

Un dossier en période d'essai est presque systématiquement refusé. À l'inverse, une ancienneté supérieure à 3 ans dans le poste actuel ouvre l'accès aux meilleures conditions. Pour les indépendants : 3 bilans positifs minimum, idéalement en progression.

Taux fixé selon le risque (scoring banque)

Les banques modulent leur barème selon votre profil. Écarts observés en avril 2026 :

• Très bon dossier (revenus > 80 k€/an couple, apport > 20 %, fonction publique ou CDI cadre) : 3,00 à 3,15 % sur 20 ans
• Dossier moyen : 3,27 % (moyenne marché)
• Dossier limite : 3,50 à 3,80 %, parfois proche du taux d'usure (5,19 % au 1er avril 2026 sur les prêts immobiliers)

Saut de charge (différence loyer actuel / mensualité future)

Si vous payez 800 € de loyer aujourd'hui et que votre mensualité projetée atteint 1 500 €, la banque évalue le « saut de charge » : 700 € en plus chaque mois. Au-delà d'un saut de charge équivalent à 30-40 % du loyer actuel, votre dossier sera questionné — même si le 35 % est respecté.

Apport personnel (≥ 10 % pour les frais de notaire et d'agence)

Depuis 2023, le « 110 % » (prêt couvrant prix + frais) est devenu marginal. La norme bancaire 2026 :

• 10 % minimum pour les primo-accédants en résidence principale
• 15-20 % préféré, déclenche les meilleurs taux
• Investissement locatif : 10-15 % accepté, parfois moins via des montages spécifiques (LMNP, SCI)

Comportement bancaire (épargne régulière, découverts évités)

Trois mois de relevés bancaires sont systématiquement demandés. Les éléments rédhibitoires : découverts récurrents, rejets de prélèvements, comportement de jeu en ligne (paris sportifs, casino) repérables dans les libellés. À l'inverse, une épargne mensuelle automatisée (PEL, livret A, assurance-vie) rassure le scoring.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

Sept leviers actionnables, classés par effet/effort.

Rembourser ses crédits en cours

Effet immédiat. Solder un crédit conso à 200 €/mois libère 200 € de mensualité, soit ≈ 40 000 € de capacité supplémentaire sur 25 ans à 3,41 %. Le rachat anticipé d'un crédit auto en fin de course (< 12 mois) est particulièrement rentable car les intérêts résiduels sont faibles.

Augmenter son apport personnel

Un apport renforcé baisse le ratio loan-to-value (LTV), améliore le scoring et peut déclencher une décote de taux de 0,10 à 0,30 point. À 0,20 point de taux en moins sur un prêt de 250 000 € sur 25 ans : environ 6 500 € d'intérêts économisés.

Allonger la durée de son emprunt (jusqu'à 25 ans, dérogation HCSF 27 ans neuf)

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 14 %, donc augmente d'autant la capacité d'emprunt. Le HCSF autorise 27 ans uniquement dans le cas d'achats neufs avec différé d'amortissement ou de travaux ≥ 10 % du montant emprunté (VEFA, achat-rénovation). Au-delà, refus systématique sauf rare dérogation.

Contre-effet à mesurer : sur 25 ans à 3,41 %, on paye environ 49 % du capital en intérêts. Sur 20 ans à 3,27 %, c'est 38 %. Onze points d'écart, soit plus de 25 000 € sur un prêt de 200 000 €.

Optimiser son assurance de prêt (délégation, économie 5-15 k€)

Depuis la loi Lemoine (juin 2022), vous pouvez résilier et changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais. L'assurance bancaire groupe coûte en moyenne 0,30-0,40 % du capital initial par an ; une délégation chez Magnolia, April ou MetLife descend à 0,10-0,20 % pour les profils jeunes et non-fumeurs. Économie : 5 000 à 15 000 € sur la durée totale d'un prêt de 200 000 €.

Effet bonus : une assurance moins chère diminue le TAEG et donc la mensualité, ce qui augmente mécaniquement la capacité d'emprunt.

Solliciter un prêt aidé (PTZ, PAS, Action Logement, prêt employeur)

• PTZ (Prêt à Taux Zéro) : prêt sans intérêt, plafonds relevés de 25 % en 2026, élargi à l'ensemble du territoire dans le neuf depuis avril 2025 (source : Service-Public.fr). Vient compléter le prêt principal sans peser sur le 35 %.
• PAS (Prêt à l'Accession Sociale) : sous plafond de ressources, frais de dossier plafonnés, ouvre droit à l'APL accession.
• Prêt Action Logement : taux préférentiel (1 %), réservé aux salariés du secteur privé non-agricole de 10+ employés. Montant jusqu'à 40 000 €.
• Prêt employeur, prêt CAF : selon convention collective.

Empilés, ces prêts aidés peuvent ajouter 30 000 à 80 000 € à votre montage sans impacter le taux d'endettement principal.

Faire appel à un courtier (Pretto, CAFPI, Empruntis)

Un courtier compare 10 à 30 banques en quelques jours et obtient des conditions souvent inaccessibles au particulier en agence. Économie médiane observée : 0,15 à 0,35 point de taux. Frais de courtage : 0 € à 3 000 € selon l'enseigne (gratuit chez Pretto, forfait chez CAFPI).

Levier indirect : un courtier sait quels établissements utilisent encore leur marge de dérogation HCSF (20 % des dossiers). Cette marge n'est consommée qu'à 17,1 % au T4 2025 selon la Banque de France (mars 2026) : elle reste sous-exploitée. Information qu'aucune banque ne partage spontanément.

Ajouter un co-emprunteur ou un garant

Un co-emprunteur additionne ses revenus aux vôtres (et ses charges). Effet typique pour un couple : doublement quasi-mécanique de la capacité. Pour des proches sans lien matrimonial, la solution du garant Visale (Action Logement) ou de la caution familiale apporte du confort sans alourdir le calcul HCSF.

Les prêts immobiliers à connaître pour optimiser sa capacité

Le prêt amortissable classique (taux fixe ou variable)

Le standard du marché : capital + intérêts remboursés chaque mois sur 15, 20 ou 25 ans. À 98 % en taux fixe en 2026 selon Pretto, le variable étant marginal depuis la remontée des taux 2023-2024.

Les prêts réglementés (PTZ, PAS, Prêt Conventionné)

• PTZ : sans intérêts, sous plafond de ressources, neuf élargi à tout le territoire depuis 1er avril 2025.
• PAS : taux plafonné, ouvre droit à l'APL accession.
• Prêt Conventionné classique : sans plafond de ressources, ouvre droit à l'APL également mais sans plafond de prix d'opération du PAS.

Le prêt Action Logement (taux 1 %, salariés secteur privé)

Plafond actuel : 30 000 à 40 000 € selon zone, taux nominal 1 %(hors assurance), durée jusqu'à 25 ans. Réservé aux salariés d'entreprises cotisant à Action Logement (≥ 10 salariés).

Le prêt épargne logement (PEL et CEL)

PEL ouvert avant mars 2011 : taux d'emprunt préférentiel garanti (à confronter aux taux marché actuels — souvent moins intéressant en 2026). PEL récents (2024-2026) : intérêt limité car le différentiel s'est réduit.

Le prêt in fine (réservé aux investisseurs)

Capital remboursé en une fois au terme, seuls les intérêts versés mensuellement. Coût total plus élevé, mais permet de maximiser la déductibilité des intérêts en LMNP au régime réel et d'adosser le remboursement à un contrat d'assurance-vie. Réservé aux investisseurs avertis avec patrimoine adossé.

Le prêt relais (pour vendre / racheter en parallèle)

Avance de trésorerie sur la vente d'un bien existant, généralement 70 % de la valeur estimée, sur 12 à 24 mois. Taux supérieur de 0,30 à 0,80 point au prêt classique. Le HCSF applique des règles assouplies au prêt relais : il est intégré au calcul de manière différenciée selon les banques.

Capacité d'emprunt en 2026 : l'impact des taux actuels

Taux moyen Banque de France en avril 2026

Données Observatoire Crédit Logement/CSA — avril 2026 :

OAT 10 ans avril 2026 : ≈ 3,55 % — référence pour le coût de refinancement bancaire. Taux d'usure prêts immobiliers ≥ 20 ans (1er avril 2026) : 5,19 % (publication Banque de France).

Évolution sur 18 mois et tendance à venir

Après le pic de novembre 2023 (≈ 4,40 % moyenne 20 ans), les taux ont décru régulièrement jusqu'à un plancher autour de 3,10 % début 2026. Avril 2026 marque une légère remontée (+0,10 point en moyenne) liée à la tension sur les marchés obligataires (OAT 10 ans en hausse), sans pour autant casser la dynamique de reprise du marché. Source : analyse mensuelle Pretto et CAFPI, avril 2026.

Le HCSF a confirmé en mars 2026 qu'il n'assouplirait pas les règles d'octroi (35 % et 25 ans maintenus). La marge de dérogation des banques (20 % des dossiers) reste sous-utilisée à 17,1 % — il existe donc une réserve de capacité pour les bons dossiers.

Combien 1 point de taux fait varier votre capacité d'emprunt

Pour une mensualité fixe de 1 000 € sur 25 ans, capacité empruntable selon le taux :

Règle de pouce : +1 point de taux = −10 % de capacité d'emprunt (à mensualité constante). C'est pourquoi tout effort pour décrocher une décote de 0,20 ou 0,30 point — apport renforcé, courtier, délégation d'assurance — se traduit par 4 000 à 8 000 € de capacité supplémentaire.

Comment utiliser notre simulateur de capacité d'emprunt

Étape 1 : renseigner vos revenus

Saisissez vos revenus nets mensuels avant impôt sur le revenu. Pour un couple, additionnez les deux salaires. Intégrez les primes contractuelles annualisées (÷ 12) mais excluez les bonus non récurrents. Pour les revenus locatifs, déclarez le loyer brut — pondéré automatiquement à 70 % selon la méthode bancaire courante.

Étape 2 : déclarer vos charges et crédits en cours

Renseignez la somme des mensualités de tous vos crédits en cours (auto, conso, étudiant) de plus de 12 mois restants. Ajoutez les pensions alimentaires versées sur décision de justice. N'incluez pas votre loyer actuel si vous achetez votre résidence principale (il sera remplacé par la mensualité du crédit).

Étape 3 : choisir la durée et le taux de référence

Le simulateur propose par défaut 3,41 % sur 25 ans (taux moyen marché Banque de France avril 2026). Adaptez :

• Profil très bon dossier : testez 3,15 % (meilleur décile)
• Profil moyen : 3,27 à 3,45 %
• Profil limite : 3,50 à 3,80 %

Comparez sur 15, 20 et 25 ans pour visualiser l'arbitrage mensualité ↔ coût total.

Étape 4 : lire vos résultats et tester des scénarios

Le simulateur affiche :

• Votre capacité d'emprunt maximale (capital)
• Votre mensualité disponible (35 % − charges)
• Votre budget total (capacité d'emprunt + apport)

Testez plusieurs scénarios : avec et sans crédit auto soldé, avec apport renforcé, sur 20 vs 25 ans. L'objectif est de valider votre fourchette de prix avant la première visite.

Limites du simulateur et points de vigilance

Le résultat du simulateur est indicatif et ne remplace pas l'étude personnalisée d'un courtier ou d'un conseiller bancaire. Quatre points à garder en tête :

• Le 35 % HCSF n'est pas un plafond absolu. Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % des dossiers trimestriels — utilisée à seulement 17,1 % au T4 2025 selon la Banque de France. Un dossier excellent (revenus élevés, reste à vivre confortable, apport ≥ 25 %) peut passer à 38-40 % d'endettement.
• Le saut de charge est évalué cas par cas. Un emprunteur logé chez ses parents et passant à 1 500 € de mensualité subit un saut de charge brut de 1 500 €, qui peut bloquer le dossier malgré un 35 % respecté.
• Statuts particuliers : libéraux (médecins, avocats), intermittents, primo-investisseurs locatifs, expatriés — chacun a des règles spécifiques que les simulateurs génériques ignorent. Un courtier spécialisé est indispensable.
• Résultats indicatifs : nos calculs reposent sur les taux moyens Banque de France avril 2026 et la norme HCSF en vigueur. Votre offre réelle dépendra de votre scoring bancaire personnel. Validez votre dossier avec un courtier (Pretto, CAFPI, Empruntis) ou directement avec un conseiller bancaire avant tout engagement notarié.