LMNP : micro-BIC ou régime réel, que choisir en 2026 ?

Le statut LMNP en bref

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique dès que vous louez un logement garni du mobilier nécessaire à la vie courante. Vous relevez du LMNP tant que vos recettes meublées annuelles restent inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Si ces deux conditions sont franchies en même temps, vous basculez automatiquement en loueur en meublé professionnel (LMP), un régime aux règles distinctes que la plupart des particuliers ne rencontrent jamais.

Louer en meublé impose un cadre précis. Le bail est d'une durée minimale d'un an (réduite à 9 mois pour un étudiant, sans reconduction tacite), et le logement doit contenir la liste de mobilier fixée par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien. En contrepartie de ces obligations, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers — c'est précisément ce qui ouvre la porte à l'amortissement, l'arme fiscale du régime réel.

Micro-BIC : la simplicité de l'abattement de 50 %

Le micro-BIC est le régime par défaut tant que vos recettes ne dépassent pas 83 600 € par an (plafond 2026 pour la location meublée longue durée). Son principe tient en une ligne : l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, censé couvrir l'ensemble de vos charges. Vous ne déclarez que le montant brut encaissé, sans justificatif ni comptabilité, et vous êtes imposé sur la moitié restante. Rien d'autre à faire.

Attention à ne pas confondre avec la location meublée de tourisme non classée : depuis la loi Le Meur, son plafond est tombé à 15 000 € de recettes et son abattement à 30 % seulement. La fiscalité des meublés de tourisme s'est nettement durcie et sort du cadre de cet article, qui vise la location meublée classique de longue durée.

Le micro-BIC reste pertinent dans trois situations : quand vos charges réelles sont faibles (bien récent, sans copropriété lourde ni gros travaux), quand le bien est payé comptant — donc sans intérêts d'emprunt à déduire — ou quand le loyer est modeste et que la lourdeur du réel ne se justifie pas. Dans tous les autres cas, l'abattement de 50 % plafonne artificiellement vos déductions, alors que vos charges réelles les dépassent largement.

Régime réel : charges déduites et amortissement

Au régime réel, vous ne déduisez plus un forfait mais vos charges réelles, poste par poste : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, honoraires de l'expert-comptable. À elles seules, ces dépenses dépassent fréquemment les 50 % de l'abattement micro sur un bien financé à crédit. Mais l'avantage décisif est ailleurs.

Le régime réel autorise l'amortissement : la possibilité de déduire chaque année une fraction du prix du bien et du mobilier, comme s'ils perdaient de la valeur avec le temps. Le bâti s'amortit par composants sur 25 à 40 ans (hors valeur du terrain, non amortissable, estimée à environ 15 % du prix), et le mobilier sur 5 à 10 ans. Cet amortissement n'est pas une dépense que vous décaissez : c'est une déduction purement comptable, qui vient s'ajouter aux charges pour écraser le résultat imposable.

Dans les faits, on n'amortit pas le bien d'un bloc mais par composants : le gros œuvre s'étale sur la durée la plus longue, la toiture, la façade, les installations techniques et les agencements sur des durées plus courtes. Cette ventilation, que l'expert-comptable établit à partir du prix d'acquisition, optimise la déduction annuelle. Point de sécurité important : l'amortissement ne peut jamais créer de déficit. Il est plafonné au montant qui ramène le résultat à zéro, et la fraction non utilisée n'est pas perdue — elle est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs, ce qui prolonge d'autant la période de non-imposition.

Le résultat est spectaculaire : cumulés, charges et amortissement ramènent le plus souvent le résultat fiscal à zéro pendant 7 à 10 ans. Concrètement, vous encaissez vos loyers sans payer d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux dessus pendant toute cette période — là où les prélèvements sociaux atteignent 18,6 % sur les BIC depuis le 1^er janvier 2026, contre 17,2 % sur les revenus fonciers. C'est cette neutralisation de l'impôt qui fait du réel le régime de référence pour l'immense majorité des investisseurs.

Comparatif chiffré : le réel gagne presque toujours

Rien ne vaut un exemple. Prenons un studio loué 750 € par mois, soit 9 000 € de loyers annuels, détenu par un investisseur à la tranche marginale de 30 % et financé par un crédit en cours. Voici ce que donne chaque régime.

L'écart est sans appel : environ 2 200 € d'impôt économisés chaque année, et cela se répète tant que l'amortissement neutralise le résultat. Sur sept ans, on parle de plus de 15 000 € conservés plutôt que versés au fisc. Le régime réel a une contrepartie : il exige la tenue d'une comptabilité, et donc en pratique un expert-comptable, facturé 500 à 900 € par an. Cette dépense est elle-même déductible, et l'adhésion à un organisme de gestion agréé peut, selon les situations, ouvrir droit à une réduction d'impôt sur ces honoraires. Rapportée à 2 200 € d'économie, la note reste dérisoire.

Une précision sur la durée : cet écart n'est pas figé. Tant que l'amortissement neutralise le résultat, l'impôt au réel reste nul. Passé 7 à 10 ans, l'amortissement du mobilier s'épuise et le résultat peut redevenir légèrement positif — mais les intérêts d'emprunt diminuant en parallèle, et l'amortissement reporté prenant le relais, la charge fiscale au réel demeure très inférieure à celle du micro-BIC. Sur la durée de vie d'un investissement, l'avantage du réel se compte donc en dizaines de milliers d'euros, pas seulement sur une année isolée.

Revente : les amortissements désormais réintégrés dans la plus-value

Le régime réel a longtemps offert un avantage presque trop beau : on amortissait le bien pendant la détention, sans que ces amortissements ne viennent gonfler la plus-value à la revente. Ce n'est plus le cas. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession : ils viennent en diminution du prix d'achat retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable (certaines résidences services étant exclues du dispositif).

Faut-il pour autant renoncer au réel ? Non, dans la grande majorité des cas. D'abord parce que l'économie d'impôt réalisée chaque année pendant la détention reste supérieure au surplus de taxe à la revente. Ensuite parce que les abattements pour durée de détention continuent de réduire fortement, puis d'annuler, la plus-value imposable au fil des années. L'arbitrage se joue au cas par cas : pour le chiffrer sur votre propre projet, appuyez-vous sur notre simulateur de plus-value immobilière, qui intègre la réintégration des amortissements et les abattements selon la durée de conservation.

Comment opter pour le réel, et quand basculer

L'option pour le régime réel est une simple formalité, mais elle obéit à un calendrier. Au démarrage de votre activité, vous la matérialisez lors de la déclaration d'existence via le formulaire P0i, qui déclenche l'attribution de votre numéro SIRET. Si vous êtes déjà au micro-BIC et souhaitez basculer, il vous suffit d'exercer l'option avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus. Bonne nouvelle : l'engagement pluriannuel a été supprimé, l'option se reconduit désormais tacitement d'année en année, et vous pouvez y renoncer pour revenir au micro sous réserve de respecter les seuils de recettes.

Pour trancher rapidement, cette check-list suffit dans la plupart des cas. Optez pour le réel si :

• vos charges et amortissement dépassent 50 % de vos loyers — quasi systématique dès qu'il y a copropriété et travaux ;
• vous avez un crédit en cours : les intérêts d'emprunt à eux seuls pèsent lourd les premières années ;
• votre tranche marginale d'imposition est de 30 % ou plus, ce qui maximise l'économie d'impôt.

À l'inverse, si le bien est payé comptant, le loyer faible et votre TMI à 11 %, le micro-BIC et sa simplicité gardent tout leur sens. Ce raisonnement s'inscrit plus largement dans la construction de votre projet : pour le cadre d'ensemble, voyez notre guide de l'investissement locatif. Notez enfin deux points de structure : une SCI à l'impôt sur le revenu ne peut pas faire de meublé sans basculer à l'IS, et le pendant du réel en location nue est le déficit foncier, qui repose sur les travaux plutôt que sur l'amortissement.